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政策刺激行业复苏 2016年楼市有望供求两旺

发布时间:2015-12-04

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央行一再降息、公积金贴息商贷、“二孩”全面放开等,2015年一连串的政策都为房地产行业的复苏创造了极为有利的条件。随着库存去化速度的加快,有专家认为去年房地产有可能成为销售面积最高的一年。而在2016年,楼市有可能进一步发生改变,将出现供求两旺的状态。在北上广深四大一线市场当中,广州市场供求始终保持相对平衡,价格也将相对稳定。

房价仍有上涨压力

中国某研究院近日发布的房地产市场“百城价格某”显示,2015年12月份,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10980元/平方米,环比上涨0.74%。值得一提的是,自2015年5月份以来,百城住宅均价已经连续八个月出现环比上涨。

同比来看,全国100个城市(新建)住宅均价较2014年同期上涨4.15%,涨幅较去年11月扩大1.22个百分点。按中位数计算,全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7037元/平方米,环比下跌0.37%,同比上涨1.44%。

另外,北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为20624元/平方米,环比上涨1.14%,涨幅较去年11月份扩大0.15个百分点;同比上涨9.25%,涨幅较去年11月份扩大1.62个百分点。

中指院方面分析认为,预计未来阶段,随着中央层面去库存、稳楼市的相关部署在各地逐步落地实施,市场供求关系将得到有力调节,库存压力有望进一步缓解。因此,价格方面,百城住宅价格某整体将继续平稳上涨,部分高库存城市房企或将在政府鼓励与政策支持下适度降价;而部分热点城市受需求旺盛及地价高企等因素影响,房价仍有上涨压力。

针对2015年全年的房地产市场运行情况以及2016年的发展趋势,伟业我爱我家(微博)集团副总裁胡景晖分析认为,全国楼市在2015年底出现了较为明显的翘尾。从楼市政策基调来看,去库存仍将是2016年楼市重要调控方向。为化解高库存压力,未来将有望继续通过购房贷首付款降低、减少交易环节税收、公积金贷款政策进一步放松等利好组合拳来扩大有效需求,稳定房地产市场。在宏观政策环境利好刺激的前提下,一线城市及重点省会城市改善型购房需求将持续释放,“量增价涨”或将继续主导新房市场。

库存下降广州供求已平衡

在2015年,供求关系是房地产行业各方面都在论述的话题。从去年初被担忧的高库存,再到政府喊话要大力去库存,楼市的供求在2016年如何走已经至关重要。而作为国内四大一线城市的北上广深,更是关注的焦点。

根据中原研究部监测,同为一线城市的北上广深,一手住宅成交量均有较大幅度的回升。广州房价不但远低于其他一线城市,在其他三大城市量价齐升的大势下,广州的价格跟去年相比表现平稳。而供求关系成为决定价格的关键。从成交量增幅而言,在去年,深圳高达8成,上海也接近6成,成交量都超过了2013年同期。需求的迅猛增长必然刺激成交价上扬,在深圳和上海也是四大一线城市中,价格上扬幅度最大的,尤其是深圳,价格涨幅接近4成。

据观察,深圳房价暴涨发生在2015年下半年,保持较热的成交氛围是深圳房价上涨的主要动力。而相较而言,北京和上海的价格上涨幅度比较平均,截至2015年11月,两市全年价格上涨幅度分别为11%及19%。

数据显示,2015年全年广州全市十一区一手商品住宅网签面积1077.04万平方米,比2014年增加241.14万平方米,增幅28.8%,已超越2013年水平。

对于广州的一手住宅市场而言,在四大一线城市当中,是供求始终保持平衡的一个,价格也相对稳定。数据显示,2015年广州市民消化了18万套一、二手房及公寓,市场的购买力仍然非常强劲。而在2016年,预计广州市新增及库存商品住宅将有19万套应市,供应数量相当充足,更为重要的是,这个新增供应与2015年的18套消费量而言也相差无几。也就是说,在2016年供求仍将达到平衡,市场仍然会出现供求两旺的状态。而据中原地产研究部分析,进入2016年,广州一手住宅市场随着库存消化周期进一步缩短,价格上升将有可能继续。

改善型换房需求持续释放

自2016年1月1日起,全面两孩政策正式落地,再加上自2015年初以来的多次降息,以及2015年广州的公积金贷款新政,无论是对首次置业还是改善换房购房者,都能受到降息及公积金贷款新政利好的惠及。其中,全面两孩政策带动下的改善型换房需求释放,值得关注。

据合富置业成交数据统计,1月1-5日录得的二手住宅成交个案当中,改善型换房需求约占48%,明显高于首次置业刚需购房比例。引爆改善型换房需求的释放,并不仅仅是全面两孩政策落地后的这几天而已。

自2014年三季度起,改善型换房需求已经呈现出逐步增加的态势,到2015年二季度已升至37%。从一整年的情况分析,2015年改善型换房比例约35%。

受改善型买家入市积极性提升影响,中大户型物业的交投活跃度亦出现明显增加。合富置业成交数据统计,2015年90-120平方米的二手住宅成交占比达26%,明显高于2014年的19%。

由于全面两孩政策自1月1日起正式落地实施,在此带动下,改善型换房需求有望进一步释放。因此,根据2016年开局以来的成交趋势,大户型将继续在改善型买家中获得青睐,主流户型将更趋于四房及以上的物业单位。

房地产仍有很大空间

在政策全面宽松的大环境下,对于房地产未来一年,行业仍然充满了信心。中国房地产业协会副会长任志强就认为,随着城市家庭户数的成倍增加将带来大量的住房需求,未来房地产仍将是支柱,仍有很大的发展机会。"

任志强认为,今年房地产有可能成为销售面积最高的一年。他分析,在投资收缩的情况下2015年的房地产销售却在回升。其中主要有三个原因:其一是房价的下降。开发商今年为了跑量去库存,大部分区域房价都有下降。第二个原因就是房贷利率的大幅降低。“即便是不降价,但利率下降,百万的贷款利息少了二十多万,这也相当于价格下降。”销量的上升还有一个因素就是股市原因导致高端房的销量上升。

任志强以深圳为例,“深圳高价的住宅销量就在急升,现在拍地的楼面地价都超过8万。”住房需求仍然很大近期,对于房地产库存问题深受关注。据任志强提供的数据,在4万亿投资以后房地产投资机遇增长,从2011年以后库存就已经在1亿平方米以上,往后几年都是急剧上的过程。而至2015年已经超过6万亿接近7万亿平方米。库存快速增长,但任志强认为,市场的住房需求仍然很大。“之前有媒体称未来房子过剩,一个人可以继承6到7套房,但他们却忽略了一个重要的问题,如果要继承这么多房子,就必须老人全部死光,这样中国人口要死一半。”

任志强认为,现在中国老龄化非常严重,60-70岁年龄段的人口很多。“老龄人增多对于住房的需求反而会大幅增加。”任志强认为人口老龄化与二孩政策会改变家庭结构,而城市家庭户数成倍增加将带来大量的住房需求。“未来房地产仍将是支柱。”他分析称,未来房地产市场的变化是,人口将向活力的城市集中,人口向有权力的城市集中,向教育优势集中,也向环境集中。“房地产还有很大的发展空间。”